مزایده چیست؟

مزایده یک بیع تشریفاتی است و شیوه ایست برای حراج یا فروش کالا یا خدمات در یک بازار رقابتی که خریداران به دلخواه قیمت مدنظر  خویش را جهت خرید کالای مورد مزایده اعلام می نمایند و مال عرضه شده به بالاترین قیمت پیشنهادی از سوی خریدارن شرکت کننده در مزایده، به فروش می رسد. در مزایده، قیمتی به عنوان قیمت پایه با ازریابی کارشناس و یا تراضی طرفین تعیین می گردد و در روز برگزاری مزایده، اشخاص حقیقی و حقوقی با شرکت در مزایده با تعیین وقت قبلی، می توانند از قیمت پایه به بالا مبالغی را پیشنهاد دهند و کالا به بالاترین قیمت فروخته خواهد شد. برگزاری مزایده تشریفات و اصولی دارد که عدم رعایت هرکدام از آن موارد می تواند مزایده را باطل و بی اثر کند. مزایده از دو طریق برگزار می شود که تشریفات و اصول  برگزاری هرکدام متفاوت می باشد ولی در حال حاضر در هر دو، به صورت غیر حضوری و الکترونیکی از طریق “سامانه ستاد” انجام می پذیرد.

• مزایده از طریق اجرا احکام مدنی
• مزایده از طریق اجری ثبت

مزایده از طریق اجرا احکام مدنی: مزایده از طریق اجرا احکام مدنی به سه سبب صورت می گیرد:

الف- عدم پرداخت بدهی توسط محکوم علیه

ب-شریک یا شرکای مال مشاعی درخواست تقسیم مال را داده باشند و حکم به تقسیم مال مشاع صادر شده باشد.

ج-مال موروثی بوده و حکم به تقسیم ترکه از طریق فروش صادر شده است.

-عدم رعایت هر یک از موارد مندرج در ماده ۱۳۶ اجرا احکام مدنی از  موجبات ابطال مزایده در اجرا احکام مدنی می باشد.

 بعد از گذراندن مراحل قانونی از قبیل طرح دعوی ………و صدور اجرائیه قابل اقدام از طریق اجرا احکام مدنی می باشد.

 مزایده از طریق اجرای ثبت: با داشتن سند رسمی لازم الاجرا من جمله، اجراییه چک، اجراییه نسبت به اسناد رهنی و یا وثیقه یا اجاره، قرارداد های بانکی و ……بدون گذراندن پروسه ی قانونی نظیر ارائه ی دادخواست و……. مستقیما قابل اقدام از طریق اجرای ثبت می باشد و می توان حسب مورد درخواست ابطال اجراییه یا ابطال عملیات اجرایی را مطرح نمود. در مرحله اول می بایست بین ابطال اجراییه و ابطال عملیات اجرایی تفکیک قایل شد.

ابطال اجراییه:

طبق ماده” ۱و۲ قانون اصلاح بعضی از مواد ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲″ دعوای ابطال اجراییه زمانی مطرح می گردد که دستور اجرا اسناد رسمی، مخالف سند رسمی یا قانون باشد و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه می باشد. غالب پرونده های ابطال اجراییه ثبتی مربوط به وثایق بانکی یا چک با ادعای پرداخت صادرکننده آن می باشد.

ابطال عملیات اجرایی:

دعوای ابطال اجراییه زمانی مطرح می گردد که شخص ثالث یا بدهکار اصلی اعتراضی به اجراییه ندارد اما به عملیات اجرایی کارمندان اجرای اسناد رسمی اداره ثبت معترض هستند. اعتراض به عملیات اجرایی ثبت در صلاحیت رئیس اداره ثبت می باشد.

با التفات به تفاوت تشریفات برگزاری مزایده از طریق اجرا احکام مدنی و از طریق اجرای ثبتی، موارد ابطال مزایده از  طریق اجرا احکام مدنی متفاوت از ابطال مزایده از طریق اجرای ثبت می باشد اما حضور نماینده دادستان در هر مورد و ضروری می باشد. موارد ابطال مزایده اجرا احکام مدنی در ماده ۱۳۶ اجرا احکام عنوان شده ولی ماده مصرحی در خصوص موارد ابطال اجراییه ثبتی وجود ندارد چرا که موارد به صورت پراکنده در قوانین مختلف از جمله قانون ثبت، آیین نامه مفاد اسناد رسمی و…. ذکر شده است و از آنجایی که  مزایده یک بیع تشریفاتی است، عدم رعایت هریک از تشریفات مندرج در قانون منجر به بی اعتباری مزایده خواهد شد که مواردی را به اختصار اشاره خواهیم کرد.

• با عنایت به ماده ۱۲۲ آیین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا که مقرر می دارد” آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی‌ های سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌ های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر و نسخه ‌ای از آن تهیه و در محل وقوع مال و محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می ‌شود.” آگهی مزایده الزاما می بایست در محل های نامبرده در ماده فوق جهت اطلاع رسانی به عموم مردم الصاق و همچنین به مدیون ابلاغ گردد تا امکان شرکت در مزایده برایشان فراهم گردد چرا که انگیزه از برگزاری این بیع تشریفاتی، ایجاد رقابت فی مابین شرکت کننده ها و فروش کالا به بالاترین قیمت پیشنهادی از بین آنها می باشد.  بنابراین؛ عدم رعایت هر یک از موارد  ابلاغ و یا الصاق آگهی که هرکدام از تشریفات برگزاری مزایده می باشد، مزایده را از درجه اعتبار ساقط و قابل ابطال خواهد کرد. و همچنین با التفات به نظریه مشورتی ۷/۹۸/۶۴۲  مورخ ۱۳۹۹/۰۱/۱۷   “به موجب ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ «آگهی باید علاوه بر انتشار در قسمت اجرا و محل فروش هم الصاق شود۲۱۱۱۱۱۱۱پ و با عنایت به سیاق این ماده قانونی و آمره بودن آن، عدم رعایت آن دارای اشکال قانونی است و از موجبات ابطال مزایده است” اهمیت رعایت تشریفات برگزاری مزایده و ضمانت اجرای عدم رعایت آن مورد تاکید قانونگذار می باشد.
• دقت در مواعد مختلف بسیار حائز اهمیت می باشد چنانچه، با امعان نظر به ماده ۳۴ ثبت مورخ ۱۳۸۶/۱۱/۲۹ که مقرر می دارد” چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید” چنین مستفاد می گردد که فاصله ی زمانی بین تاریخ قطعیت ارزیابی و برگزاری مزایده حداکثر ۲ ماه است و اگر بین تاریخ قطعیت ارزیابی و برگزاری مزایده بیش از ۲ ماه فاصله باشد از حد نصاب قانونی عدول نموده است.
• در مواردی که اشخاصی مالی را در راستای عقود بانکی و دریافت تسهیلات در وثیقه ی بانک ها و موسسات مالی یا اعتباری قرار می دهند و مال از جانب مرتهن( بانک ها و …..)  توقیف می شود و مال مرهونه وارد مزایده می شود ، هرگاه کالا بعد از ارزیابی و تعیین مبلغ پایه از سوی کارشناس رسمی دادگستری در مزایده خریداری نداشته باشد، مطابق بند ۲ تبصره ۴ ماده ۳۴ ثبت عمل می شود که مقرر می دارد” در مورد معاملات بانکها و موسسات مالی و یا اعتباری مجاز، هرگاه مال مورد وثیقه به مبلغ پایه کارشناسی رسمی دادگستری مرضی‌الطرفین خریداری نداشته باشد، به تقاضای بستانکار و ضمن اخطار به تسهیلات‌گیرنده و راهن، مهلت دو ماهه داده می‌شود تا طلب بانک یا موسسه مالی و یا اعتباری را پرداخت کند و یا ملک مورد وثیقه را با پرداخت تمام یا بخشی از طلب بانک تا سقف مبلغ پایه مزایده فک رهن کند.” در صورتی که داین بانک یا موسسه مالی و اعتباری باشد و شرکت کننده ای در مزایده جهت خرید کالای ارزیابی شده شرکت نکند، بانک ها و … می بایست اخطاری به راهن و یا تسهیلات گیرنده ابلاغ  و جهت پرداخت بدهی تعیینی، مهلت ۲ ماهه اعطا نمایند. النهایه؛ برگزاری مزایده با شرایط فوق و بدون اعمال کیفیت مندرج ماده فاقد وجاهت قانونی می باشد.
• مفاد بند ۲۳۰ بخشنامه ثبتی ناظر بر تخلف دیگری در خصوص تشکیل مزایده از جانب بانک می باشد که مقرر می دارد” در مورد کلیه پرونده های اجرایی که عملیات آن منتهی به صدور سند انتقال می‌شود بدهکاران پرونده های مزبور چنانچه حاضر به پرداخت دین باشند می‌توانند قبل از صدور سند انتقال اجرایی کلیه بدهی خود و اجور و خسارات را تا روز پرداخت وجه در صندوق ثبت ایداع تا از صدور سند انتقال خودداری به عمل آید. مقتضی است مراتب را به بدهکاران این گونه پرونده های اجرایی اخطار نمایید. رای (شماره ۶-۱۳۵۲/۰۱/۲۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور). نظر به اینکه هدف قانونگذار در وهله اول اخطار به راهن بوده و در مرتبه ی دوم در صورت عدم پرداخت راهن صدور دستور انتقال سند، اخطار به راهن مقدمه ی واجب تلقی می گردد و صدور دستور انتقال سند ذی المقدمه و فرع بر اخطار مبنی بر پرداخت بدهی است. در صورتی که بانک تصمیم به انتقال صدور سند گرفته باشد الزاما می بایست مراتب را جهت پرداخت دین به مدیون اخطار نماید و در صورت تعیین تکلیف در خصوص ایفای تعهد جهت صدور سند انتقال اقدام نماید که عدم توجه و عدم رعایت موارد فوق ایرادی قابل توجه و از دید قانون گذار خواهد بود.

بنابر مراتب فوق الاشعار اعمال نشدن هر یک موارد مذکور می تواند از موارد ابطال مزایده ی برگزار شده از طریق اجرای  ثبت  باشد.

مرجع صالح  رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی و اعتراض به اجرائیه

بنا بر مفاد ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷، رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی در صلاحیت رئیس اداره ثبت محل می باشد و تصمیم رئیس اداره ثبت محل مبنی بر رد یا قبول، برابر بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در هیئت نظارت می باشد. در خصوص ابطال اجرائیه، طبق ماده” ۱و۲ قانون اصلاح بعضی از مواد ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ ،طرح دعوای ابطال اجرائیه در صلاحیت دادگاه می باشد.